Eigentumswohnungs-Pool: Was sagt die Verordnung?
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Gliederung des Artikels
Sie sind Eigentümer eines Hauses in einer Eigentümergemeinschaft, Sie haben einen eigenen Garten und der Wunsch, dort einen Pool zu installieren, kommt jeden Sommer wieder. Dann kommt die Frage, die alles blockiert: Habe ich wirklich das Recht dazu?
Die Frage ist berechtigt. Ein Schwimmbad stellt eine beträchtliche Investition und ein Lebensprojekt dar, das auf Dauer angelegt ist. InWohnungseigentumwirft es zudem spezifische Fragen der Regulierung, der Sicherheit und der täglichen Verwaltung auf, die zu den üblichenstädtebaulichen Verfahrenhinzukommen.
Nichts Unüberwindbares jedoch. Die Regulierung eines Schwimmbads in einer Eigentümergemeinschaft folgt einer klaren Logik, wenn man sie in der richtigen Reihenfolge betrachtet. Dieser Artikel beschreibt die einzuholenden Genehmigungen, die geltenden Einschränkungen und wie man das tägliche Leben rund um das Becken gestalten kann.
Zusammenfassung:
- Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich, auch wenn der Garten im Sondereigentum steht.
- Eine Baugenehmigung kommt zu dieser Vereinbarung hinzu, deren Art von der Fläche des Beckens abhängt.
- Die Gemeindeverordnungen und die Teilungserklärung können Einschränkungen oder sogar ein Verbot auferlegen.
Benötigt ein Pool in einem privaten Garten die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Warum betrifft ein privates Becken die gesamte Eigentümergemeinschaft?
Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt: Ein privater Garten bedeutet nicht, dass man dort frei bauen kann.
Die Installation eines Schwimmbeckens, ob oberirdisch oder nicht, für rein persönliche Nutzung, beeinträchtigt dennoch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes, insbesondere in Bezug auf Versicherung und Sicherheit. Ein Becken verändert die unmittelbare Umgebung der anderen Bewohner, wirft Fragen der Haftung im Falle eines Unfalls auf und kann die Deckungsbedingungen des Gebäudes beeinflussen.
Die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher eine zwingende, separate und kumulative Voraussetzung für die von Ihnen bei Ihrer Gemeinde einzuleitenden städtebaulichen Verfahren.
Ein Antrag zur Genehmigung durch die Hauptversammlung
Diese Vereinbarung wird aufder Generalversammlung der Miteigentümerformalisiert. Konkret muss Ihr Antrag rechtzeitig beim Verwalter eingereicht werden, damit er auf die Tagesordnung der Einladung gesetzt wird. Der Verwalter entscheidet nicht allein: Er bereitet vor, beruft ein und führt aus, aber es sind die versammelten Miteigentümer, die das Projekt genehmigen oder ablehnen.
Dieser Schritt bestimmt Ihren gesamten Zeitplan, da eine ordentliche Hauptversammlung grundsätzlich nur einmal im Jahr stattfindet. Wenn Sie diesen Termin vorwegnehmen, vermeiden Sie eine Verschiebung des Projekts um eine ganze Saison, was häufig bei im Frühjahr gestarteten Projekten vorkommt.
Welche Mehrheit ist erforderlich, um den Bau eines Schwimmbads in einer Eigentümergemeinschaft zu genehmigen?
Die Genehmigung für einen Miteigentümer, auf eigene Kosten Arbeiten durchzuführen, die die Gemeinschaftsbereiche oder das äußere Erscheinungsbild betreffen, fällt unter Artikel 25 b des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Sie setzt die Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, anwesend, vertreten oder abwesend voraus und nicht nur die der anwesenden Stimmberechtigten am Tag der Versammlung.
Das Gesetz sieht einen Aufholmechanismus vor. Wenn das Projekt bei der Generalversammlung der Hausverwaltung mindestens ein Drittel der Stimmen erhält, ohne diese Mehrheit zu erreichen, führt dieselbe Versammlung sofort eine zweite Abstimmung mit einfacher Mehrheit durch. Andernfalls wird innerhalb von drei Monaten eine neue Versammlung einberufen, die mit dieser reduzierten Mehrheit beschließt.
Die Vorbereitung dieses Treffens ist daher ebenso wichtig wie die Vorbereitung der Akte: Wenn das Projekt den Miteigentümern im Vorfeld vorgestellt und ihren Einwänden begegnet wird, steigen die Chancen,bereits bei der ersten Abstimmung die Schwelle zu erreichen.
Ein Polyester-Fertigschwimmbecken wird im Werk unter Witterungsschutz hergestellt, geprüft und fertiggestellt und dann fertig zur Installation auf Ihrem Grundstück geliefert.
Vor Ort verbleiben nur noch die Erdarbeiten, die Nivellierung, die Hinterfüllung der Wände, die hydraulischen Netze und die Inbetriebnahme. Keine dieser Phasen erfordert sommerliche Bedingungen, um korrekt durchgeführt zu werden.
Das ist genau das, was die Installation eines Schwimmbeckens im Winter ermöglicht: Der Großteil der Arbeit wurde bereits im Werk erledigt, bevor die Baustelle überhaupt eröffnet wurde. Sobald das Gelände vorbereitet ist, wird der Pool an einem einzigen Tag eingesetzt, ohne dass Trocknungszeiten eingehalten werden müssen.
Welche Baugenehmigung für Ihr Projekt?
Voranmeldung oder Baugenehmigung je nach Beckengröße
Nach Erhalt der Einverständniserklärung der Miteigentümer bleibt die Baugenehmigung erforderlich, die für alle Arten von Schwimmbecken gilt: eingelassene Schwimmbecken, teilversenkte oder oberirdische, die dauerhaft installiert sind.
Die Formalität hängt von derGröße des Beckensab. Hier sind die geltenden Schwellenwerte:
| Beckenoberfläche | Stadtplanungsrechtliche Formalität | Ungefähre Bearbeitungszeit |
| Weniger als 10 m² | Keine Formalitäten (außer geschützter Sektor) | Keiner |
| Von 10 bis 100 m² | Vorherige Arbeitsanzeige (DPT) | 1 Monat, 2 Monate im geschützten Bereich |
| Über 100 m² | Baugenehmigung (BG) | 2 bis 3 Monate |
Konsultieren Sie den Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen
Jenseits dieser nationalen Schwellenwerte wendet jede Gemeinde ihre eigenen Regeln durch ihren lokalen Bebauungsplan an. Einige Gemeinden regeln die Installation von Schwimmbädern speziell aus ästhetischen, ökologischen oder sicherheitstechnischen Gründen.
Ein Besuch im Rathaus oder eine Online-Einsicht in den Flächennutzungsplan (PLU) erspart Ihnen die Planung eines Projekts, das nicht mit den örtlichen Vorschriften vereinbar ist. Diese Überprüfung nimmt wenig Zeit in Anspruch und sollte idealerweise noch vor der Planung des Beckens erfolgen, da sie dessen Standort, seine Form oder seine landschaftliche Integration beeinflussen kann. Dies ist auch eine Gelegenheit, spezifische Anweisungen für Ihr Gebiet zu erhalten, falls dieses geschützt ist.
Welche Einschränkungen können Ihr Schwimmbadprojekt in einer Eigentümergemeinschaft begrenzen?
Die kommunalen Bauvorschriften
Dieörtlichen Beschränkungenbeziehen sich meist auf konkrete Merkmale des Beckens: seine Größe, Höhe, Tiefe oder seinen Standort auf dem Grundstück. EinMindestabstand zwischen dem Pool und der Grundstücksgrenzewird häufig vorgeschrieben.
Diese Anforderungen dienen dem Erhalt der Ästhetik der Gemeinde und der Sicherheit der Bewohner. Sie stellen in der Regel die Machbarkeit des Projekts nicht in Frage, lenken aber dessen Gestaltung.
Die Integration bereits in der Planungsstudie, anstatt nach Einreichung des Dossiers, vermeidet Rückfragen bei der Stadtplanungsbehörde und sichert Ihren Zeitplan.
Die Klauseln der Teilungserklärung
DieTeilungserklärungstellt die zweitwichtigste und manchmal strengste Quelle für Einschränkungen dar. Sie kann die Installation eines Schwimmbads regeln oder sogar aus Gründen der Lärmbelästigung oder der Nutzung des Gemeinschaftswassers verbieten.
Dieses Dokument muss zwingend vor jeder Ausgabenfreigabe konsultiert werden. Das frühe Lesen spart Ihnen erheblich Zeit: Entweder bestätigt es die Machbarkeit des Projekts und Sie kennen die zu beachtenden Parameter, oder es deckt eine blockierende Klausel auf und Sie wissen, dass die Diskussion eine Änderung der Regelung selbst betreffen muss.
Nachbarschaft und Instandhaltung: Wie vermeidet man alltägliche Spannungen?
Die häufigsten Reibungsquellen
Ein Gemeinschaftspool kann Nachbarschaftsspannungen hervorrufen. Die häufigsten Probleme hängen mit Lärm beim Baden und Spielen, der Einsicht von den Nachbarwohnungen angesichts der Nähe der Häuser, der gemeinsamen Nutzung des Raumes, wenn mehrere Personen ihn nutzen, und schlecht definierten Wartungspflichten zusammen.
Diese Schwierigkeiten entstehen fast immer aus einem Mangel an anfänglicher Rahmensetzung und nicht aus grundsätzlichen Gegensätzen. Die Behandlung im Entwurfsstadium, durch die Arbeit an der Platzierung des Beckens und seiner landschaftlichen Integration, entschärft die meisten Einwände.
Klare Nutzungsregeln festlegen
Die vorherige Festlegung der geltenden Regeln vermeidet viele Missverständnisse: Nutzungszeiten, akzeptabler Geräuschpegel, Aufteilung der Wartungspflichten.
Diese Regeln können durch eineÄnderung der Hausordnung der Eigentümergemeinschaftformalisiert werden, die dann die neuen Nutzungsbedingungen widerspiegelt. Der Dialog in der Generalversammlung bleibt das beste Werkzeug: die geäußerten Meinungen anhören, auf Bedenken eingehen und das Projekt anpassen, um Konflikte zu vermeiden, anstatt sie nachträglich zu schlichten.
Die Pflege des Beckens organisieren
Die regelmäßige Wartung bestimmt die Wasserqualität, die Hygiene und die Sicherheit der Anlage. Sie umfasst die Reinigung, die Kontrolle des pH-Werts und des Chlorgehalts sowie die Überprüfung der Filter- und Pumpensysteme.
Die Frage der Kostenverteilung und der Verantwortlichkeit stellt sich vor allem, wenn mehrere Haushalte den Pool nutzen. Für einen rein privaten Pool ist die Antwort einfach: Die Wartung und deren Finanzierung liegen in Ihrer Verantwortung. Ein Polyester-Schalenbecken, dessen glatte Oberfläche die Anhaftung von Verunreinigungen begrenzt, reduziert den täglichen Wartungsaufwand spürbar.
Die Regulierung eines Schwimmbads in einer Eigentümergemeinschaft fügt dem Prozess eine Etappe hinzu, kein Hindernis. Die Zustimmung der Generalversammlung einholen, die richtige Baugenehmigung einreichen, die kommunalen und die Vorschriften des Reglements einhalten und die Nutzungsregeln antizipieren: vier Meilensteine, von denen keiner unüberwindbar ist, wenn sie nacheinander angegangen werden.
Den Bau eines Schwimmbades planen bedeutet vor allem, ein auf mehrere Monate angelegtes Lebensprojekt zu strukturieren, das Budget, administrative Schritte und technische Entscheidungen miteinander verbindet. Wenn Sie die Machbarkeit Ihres Projekts vor Ihrer nächsten Hauptversammlung prüfen möchten, stehen Ihnen die Teams Aboral Piscines zur Verfügung, um es zu besprechen.
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Stellen Sie sich vielleicht diese Fragen?
Ja, vorausgesetzt, die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Generalversammlung wird eingeholt. Selbst ein privates Becken bindet die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf Versicherung und Sicherheit, was diesen obligatorischen Schritt rechtfertigt.
Nicht systematisch. Ein Becken von 10 bis 100 m² erfordert eine vorherige Arbeitserklärung. Die Baugenehmigung wird erst ab 100 m² oder wenn der Poolüberdachung 1,80 Meter Höhe überschreitet, notwendig.
Nein. Der Verwalter bereitet die Entscheidungen vor, beruft sie ein und führt sie aus, verfügt aber über keine eigenen Entscheidungsbefugnisse. Nur die Wohnungseigentümer, die auf einer Generalversammlung zusammenkommen, können Ihr Poolprojekt genehmigen oder ablehnen.
Ja. Er kann die Installation regeln oder sogar verbieten, insbesondere aus Gründen der Lärmbelästigung oder der Nutzung von Gemeinschaftswasser. Konsultieren Sie ihn vor jeder Ausgabe: Es ist das Dokument, das die Machbarkeit Ihres Projekts bestimmt.
Dies ist eine häufige Spannungsquelle, ebenso wie die gegenseitige Einsicht. Die vorherige Festlegung von Nutzungszeiten und einer akzeptablen Lautstärke sowie deren Formalisierung in der Hausordnung verhindert die meisten Konflikte.
Es gibt zwei unterschiedliche Steuern: Die einmalig zu zahlende Erschließungssteuer betrifft Becken von mehr als 10 m², die einer Baugenehmigung bedürfen. Die Grundsteuer hingegen steigt dauerhaft an, da der Pool den katastermäßigen Mietwert der Immobilie erhöht. Sie müssen dies dem Finanzamt innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten melden: Diese Meldung berechtigt zu einer Befreiung von der Grundsteuer für zwei Jahre, es sei denn, Ihre Gemeinde hat etwas anderes beschlossen.
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